6/23(三)今天晚上七點半在新竹市的成功路聆聽羅講師的房地產成功分享
羅講師的至理名言:
使命:向上學習、向下分享--不管老或少，只要能提供知識的都可向其學習，然後開課向大家分享。
以租賃管理者起家，更因為讀原智大學有租房經驗，所以對套房內部的陳設及裝璜有些概念。
因為本身的資金無法從父母方資助，幸虧建立人脈，人脈等於錢脈，透過金主的資金，買房登記也是在金主名下讓金主安心，並與金主簽約約定事項，在看了300間房子的經驗後，在100年時買了人生的第一間房。
個案分享1：在中壢原智學校及賣場附近，以250萬購入的六間套房，約25年屋在三樓，重做管線及隔間，花70萬含家電，以獲利100萬售出，房間透過擺設增擺了沙發及舖設耐磨地板，物件原租4500/間，改裝後租6000/間，多了租金1500。
個案分享2：在中壢市區購入一間六間套房有一車位的電梯華廈，年限約２０年，權狀45坪三面採光，格局方正，室內有32坪，花450萬購入，更改格局由六套房改回原格局的三房兩廳後，賣670萬，以獲利100萬再售出，管線重新分配，花90萬更改費含家電，現已不建議擺裝飾、家電，會被當成投資客，容易被殺價，簡單木做裝璜即可。
每一個案子或產品要針對地點來規劃成好賣的物件，什麼類型的房子都能賺錢，重點是要針對問題改善愈多賣的價差愈多，看房重點是要能想像未來可以改成好賣的樣子，所以只要休假都會多看，好的物件稍微猶豫一下就被買走了。
評估房子六步驟：看聽查估想
1.看-到頂樓環顧周圍環境
買房一定要先去頂樓看，可看到嫌惡設施、鴿舍或防水問題，可以在往頂樓 途中看到各樓層鄰居的養狗或鞋櫃之類的公共環境。
2.聽-詢問附近的住戶、管理員
一定要在下午時間去問附近的鄰居此間物件的內幕消息，不要問該樓的住 戶，一定問不到真確答案。
3.查-上網查交易行情
上網去查實價登錄、信義房屋、永慶房屋的房子附近的成交價，查愈多愈好， 信義房屋的成交登錄有分類及精準。
4.估-去銀行貸款估價
照王派宏老師口訣：先請銀行估價後出價
5.想-想好出價上限及目標獲利
投資報酬率計算：租金6仟*6間*12個月／當初花費的成本，投報率是７～８％，附近的投報行情是６％的話，購入金額＋修改成本
買套房物件的族群是家庭主婦，而且是現金購買，她們著重的點是地點。
Ｑ＆Ａ時間
1.請問與金主的利潤分享比例
A:按資金比例分，分成二成或四成，按個人與金主之間的約定。
2.請問投資的物件，租金收入可Cave貸款部份嗎？
A:不一定，但是愈新的房子愈不能夠Cave。
3.請問最近投資的物件在那？
A:著力點在桃園，台中也在觀看。
4.請問約多久將買進的物件售出？
A:不一定，看物件本身，沒有短期或一定二年，有時裝璜好就直接賣掉，但限於現在政府房地合一稅問題，物件約在二年後再售出，打算繳20%獲利稅額。
5.請問對於租客，有人積欠房租不繳問題，如何解決？
A:篩選租客比催繳重要，如果乙次付半年租金再給折價，一般遇到想租的新租客都會問以下問題
(1)有無寵物
(2)搬來原因?
(3)什麼時侯開始租?(只能空一、二個星期)
(4)要求看工作證(萬一不在那工作)
6.請問租金有含蓋管理費嗎?
A:停車費、管理費、水電費儘量全部含進去。
7.請問自己估維修成本跟工班施作金額如果差距太大怎麼辦？
A:估價最好相近，抓估價的上限金額，金額相差最好在10%以內，因為會攸關於將來出售的利潤。
8.請問家電是全新還是二手的？
A:家電及家飾品要用全新的。
9.請問修改工程要如何施作才不會擾鄰怎麼辦？
A:擾鄰很難避免，一定要先貼施工公告，避免鄰居抗議（鄰居千百種），有時送禮品、水果之類的。
10.厠所管路需重做嗎？
A:厠所管路重做要花更多金額，能夠不要動就儘量不要動。
11.請問投資的物件，施工的工班都是同一班嗎？
A:要有2~3個工班，培養默契。
12.如果遇到案件投資的金主抽走資金如果處理?
A:(1)賣掉。
(2)找別的金主來接或有額外的錢來補，一般一個物件的金主的數量不要太多，因為人多嘴雜，最好簽契約可以由自己決定租或賣的時機點。
以上非常謝謝羅右宸講師的分享及問答，讓我對房地產投資的模糊領域更清晰了許多，希望我也可以在這裏分享我的筆記，找到更多志同道合的人，大家教學相長，一同朝向喜愛的路，另外有選擇權老師＂獨孤求敗＂分享的名言，簡單事重複做，我也希望我能將房地產這塊領域做到純熟及重複做，累積經驗，擁有富爸爸的錢財。
蘋果日報的相關報導連捷：http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/finance/20150602/36583717/
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